Fondos de Inversión Inmobiliaria

Uno de los grandes activos que tienen los inversores a la hora de plantear su cartera de fondos es el sector inmobiliario. A fin de cuentas, todo el mundo necesita una casa para vivir y las empresas una oficina o un edificio en el que realizar sus operaciones del día a día.

En consecuencia, el sector inmobiliario es uno de los más activos dentro de la economía de cualquier país. Tanto como para servir como termómetro del estado de la misma. Famosas son las grandes crisis inmobiliarias, que han arrastrado a la economía en diversos momentos de nuestra historia reciente, sirviendo igualmente al sector como dinamizador del resto de empresas e industrias, cuando su rendimiento ha sido el adecuado.

Esto nos lleva a analizar al detalle los fondos de inversión inmobiliarios, qué enfocan su inversión y su patrimonio en este sector tan importante para la economía. Algo que se traduce en numerosas posibilidades de obtener beneficios mediante las diferentes estrategias que plantean estos fondos y que analizaremos a continuación.

¿Qué es un Fondo de Inversión Inmobiliaria?

Un fondo de inversión inmobiliaria es aquel que invierte en activos y empresas vinculadas con el mundo de la construcción, la venta y el arrendamiento de propiedades. Dada la importancia que el sector inmobiliario tiene en la economía, los fondos de inversión inmobiliaria constituyen una considerable oportunidad de invertir en esta industria, ofreciendo, por un lado, una mayor diversificación en la cartera de inversiones y, además, contando con el valor añadido que aporta el equipo de gestores profesionales que deciden en qué activos invertir así como la estrategia general del fondo de inversión.

En el mercado, se comercializa un importante abanico de fondos de inversión inmobiliaria, que pueden clasificarse según distintos parámetros.

Por Países

La distribución geográfica es uno de los elementos básicos a la hora de segmentar los diferentes fondos de inversión mobiliaria que tenemos en el mercado. Aunque dichas inversiones pueden encontrarse en cualquier país del mundo, los fondos de inversión que operan en el sector inmobiliario se distribuyen por regiones geográficas. Las principales son Europa, Asia, Norteamérica, a los que se unen los fondos de carácter global y aquellos que tienen un comportamiento mixto o un planteamiento diferente a los mencionados, aunque estos son la minoría.

Por Estilo de Gestión

Existen dos estilos de gestión diferentes en los fondos de inversión inmobiliaria: directo e indirecto. El estilo de gestión directo es aquel en el que la empresa opera por sí misma las promociones inmobiliarias o los arrendamientos con los que el fondo obtiene ingresos.

El indirecto es el método más habitual y sigue el planteamiento de un fondo de inversión convencional, dado que invierte en empresas con intereses en el sector de la construcción, el arrendamiento de viviendas y otras entidades análogas, pero sin realizar inversiones directas en activos inmobiliarios como tales.

Por su Composición

Los fondos de inversión inmobiliarios invierten su patrimonio en activos de renta variable, en los casos de gestión indirecta, teniendo algunos un pequeño porcentaje de renta fija vinculada principalmente a emisiones de deuda de empresas constructoras y otras compañías análogas.

En el caso de los fondos de inversión directa es evidente que la inversión se va a centrar en otro tipo de activos tales como terrenos, promociones inmobiliarias y construcciones, aunque también pueden usar parte de los primeros elementos mencionados.

¿Cómo Funciona un Fondo de Inversión Inmobiliaria?

Tal como venimos comentando y hemos dejado ya caer al hablar de los diferentes tipos de fondo inmobiliarios existentes en el mercado, este tipo de productos tienen un funcionamiento y un estilo de gestión diferente en función de su formato.

El funcionamiento de los fondos de inversión inmobiliaria directos permite a las empresas que los lanzan disponer del dinero necesario para la compra de terrenos, la construcción de promociones y su posterior venta y arrendamiento. También es habitual que este tipo de compañías se dediquen a la compra de promociones ya construidas o de paquetes de viviendas y otros activos del sector, bien procedentes del sector bancario, de las propias empresas constructoras o de cualquier otro tipo de origen.

En este tipo de fondos, por lo tanto, el patrimonio estará compuesto de este tipo de activos, procediendo los ingresos de dicho fondo de la venta y arrendamiento de las propiedades antes citadas y del valor añadido de aquellas promociones que la entidad gestora del fondo realice. Algo que aporta una base más estable y atractiva para el inversor.

Respecto de los fondos de inversión inmobiliaria de carácter indirecto, estos cuentan con un funcionamiento clásico. Su patrimonio se invierte en empresas relacionadas con esta actividad que cotizan en diferentes mercados, ejecutándose la inversión sobre ellas de forma directa o a través de derivados, según la propia política del fondo de inversión.

En algunas ocasiones es posible que el fondo invierta parte de su capital en activos de renta fija, tales como las emisiones de deuda que algunas empresas constructoras o análogas efectúan para financiar proyectos de gran envergadura, aunque esto no suele ser lo habitual.

¿Por Qué Invertir en Fondos de Inversión Inmobiliaria?

La inversión en fondos inmobiliarios tiene como principal ventaja el hecho de que podemos acceder a este interesante sector del mercado sin tener que pasar por las complicaciones propias e inherentes a ser propietario de una vivienda. En consecuencia, en este tipo de fondos el riesgo recae en el emisor y en menor medida en el inversor o partícipe de los mismos. Obviamente, esto no quiere decir que hablemos de un fondo sin riesgos, tal como veremos más adelante, pero si es cierto que dichos riesgos son bastante más asequibles para diferentes perfiles de inversión.

Otra ventaja de este tipo de fondos es que simplifican de forma considerable los temas administrativos, dado que basta con realizar una simple compra del fondo de inversión deseado para acceder al mercado, frente a la complejidad y los gastos que supone tener que comprar una vivienda o una oficina, alquilarla, venderla, o mantenerla.

Como ventaja adicional tenemos también las dos posibilidades de inversión que hemos comentado, según el perfil específico del fondo elegido. En el caso de los fondos de inversión directa tendremos la posibilidad de que esta inversión se materializará en los activos financieros del fondo, las propiedades que este vende o alquila. Si preferimos una alternativa indirecta, siempre podemos recurrir a los de acción indirecta, que invierten en entidades inmobiliarias y de construcción con un funcionamiento similar al de un fondo clásico y que hace también posible a este tipo de productos. Ideal para lograr una adecuada exposición a este sector tan interesante.

Finalmente, el carácter internacional de este tipo de productos nos permite acceder a mercados a los que no sería posible llegar en condiciones normales. Gracias a la existencia de fondos enfocados a los mercados norteamericanos o asiáticos, por citar un par de ejemplos, es posible realizar inversiones en estas regiones de forma sencilla y con unos costes mucho más reducidos.

¿Qué Rentabilidades Tienen los Fondos de Inversión Inmobiliaria?

Debido a las características que definen los fondos de inversión inmobiliarios no resulta fácil encontrar un parámetro de rentabilidad común para la categoría, tal como pasa en otro tipo de productos. Algo que además está relacionado con los parámetros de gestión directa indirecta que hemos comentado antes, así como con los diferentes mercados en los que los fondos operan.

Dicho esto, si hay algunas categorías en las que es posible evaluar el rendimiento de manera tradicional. Entre ellas, tenemos los fondos inmobiliarios indirectos con operativa en Europa, que durante los dos primeros meses de 2024 acumulan una rentabilidad del 10,36%.

Por su parte, la categoría de fondos de inversión indirectos globales, la más extensa de todas las que hemos analizado, registra una ganancia entre enero y febrero de 2024 del 4,97%. Ambas categorías parecen haberse aprovechado del comportamiento diverso de los diferentes mercados que estos fondos abarcan. En cuanto a los fondos indirectos con negocios en Norteamérica, registran una revalorización del 7,27%.

¿Qué Riesgos Tienen los Fondos de Inversión Inmobiliaria?

Dado que estamos hablando de fondos de inversión cuyos activos generalmente van a parar a la renta variable, en el caso de los productos de gestión indirecta, el nivel de riesgo del fondo suele ser elevado. La mayor parte de los productos que hemos analizado se sitúan dentro del nivel 6 o 7 de los 7 existentes actualmente para la valoración del riesgo según la CNMV.

Dentro de este contexto, es cierto que las empresas inmobiliarias generalmente presentan un comportamiento más estable que otros sectores, como el tecnológico, pero también hemos visto ya en diversas ocasiones conocidas bancarrotas de grandes empresas vinculadas al sector inmobiliario que han causado graves pérdidas a estos fondos y a sus inversores.

Por tanto, el riesgo está muy presente en este tipo de fondos de inversión, que deberían utilizarse para diversificar cartera y añadir un extra de beneficios a la misma siempre y cuando el riesgo sea aceptable por parte del inversor.

¿Qué Perfil de Inversor es Adecuado para los Fondos de Inversión Inmobiliaria?

Siguiendo con el análisis de riesgo que hemos realizado en el párrafo anterior, el perfil del inversor en fondos de este tipo responde al de personas que tengan conocimientos en la gestión y operativa en fondos de renta variable y que tengan claros conceptos como la realización de beneficios o el stop de pérdidas.

También son fondos pensados para un horizonte temporal más bien amplio, siendo recomendable la inversión al menos a 3 años vista. Aunque es cierto que no existen limitaciones para la entrada o la salida en este tipo de fondos, hablamos del tiempo necesario para que el ciclo económico responda de forma adecuada y el producto pueda generar los beneficios correspondientes.

¿Qué Fondo de Inversión Inmobiliaria Elegir?

En líneas generales, cumpliendo con los requisitos que hemos mencionado en el apartado anterior, prácticamente cualquiera de los fondos existentes en el mercado podría ser aceptable para realizar nuestra inversión.

En caso de que queramos mantener el riesgo más controlado podemos optar por productos enfocados a los mercados más tradicionales, tales como Europa o Norteamérica, aunque es cierto que este último también suele ser víctima de las caídas sistémicas que a veces incluso generan sus propias empresas inmobiliarias.

En cualquier caso, es fundamental hacer un adecuado estudio de los diferentes fondos disponibles, sus horizontes temporales y los mercados en los el fondo va a operar. Lo mismo debemos hacer con el resto de parámetros que van a regir los criterios de funcionamiento y operatividad del fondo.

Conseguir un producto que encaje con nuestras preferencias será clave para soportar adecuadamente la inversión sin riesgos durante el tiempo necesario para que genere resultados positivos.

¿Cómo Invertir en Fondos de Inversión Inmobiliaria?

A diferencia de lo que ocurre con la inversión inmobiliaria directa, qué ejecutamos cuando invertimos directamente en propiedades para su venta o alquiler, invertir en fondos de inversión inmobiliaria es un proceso sencillo que, en realidad, tiene una operativa bastante similar a la que se efectúa con cualquier otro fondo de inversión.

Es importante saber que muchos fondos tienen un límite mínimo de entrada, así que será necesario que dispongamos del efectivo suficiente para comprar la cantidad de participaciones establecidas por el operador del fondo, conforme a ese mínimo mencionado.

Entre el abanico de opciones para invertir en estos productos financieros cabe destacar las siguientes opciones:

• Gestoras de Fondos de Inversión Inmobiliarios: En este caso, lo primero que tendrás que hacer es seleccionar una gestora que comercializa fondos de inversión inmobiliaria. Lo más probable es que debas abrir una cuenta con ellos y proporcionarles la información financiera que te soliciten. para más adelante, elegir un fondo específico basado en su rendimiento, estrategia y costes. Recuerda que la gestora será la que administre el fondo, aunque eso sí, te remitirá periódicamente informes sobre el desempeño del fondo, lo que te permitirá conocer el estado real de tu inversión.

• Asesores Financieros: Por medio de la ayuda de un asesor financiero, podremos invertir en un fondo de inversión inmobiliaria de una manera diversificada sin tener que acometer la compra de ningún bien raíz. A través de una primera reunión inicial, este profesional analizará tu perfil de riesgo y tus objetivos a largo plazo. A continuación, te explicará las ventajas y posibles riesgos de este producto e intentará ayudarte a confeccionar tu cartera de inversiones pensando en tu situación económica actual y en la que previsiblemente tendrás a futuro. Después de escoger el fondo de inversión inmobiliaria, el asesor gestiona la compra de acciones y realizará un seguimiento continuo de esta y de otras inversiones, adecuando la estrategia según los cambios del mercado y tus necesidades personales.

• Brokers Online: Si quieres invertir en Fondos de Inversión Inmobiliarios públicos, puede comprar acciones a través de corredores de bolsa, o plataformas de trading en línea. Una vez que has elegido el broker con el que desees trabajar, este te ofrecerá los posibles fondos de inversión inmobiliaria en los que podrás invertir. Después de realizar la verificación oportuna de tu cuenta para operar, tendrás que transferir los fondos que deseas invertir. El broker online proporciona una plataforma donde puedes ver diferentes opciones de inversión relacionadas con tu fondo de inversión inmobiliaria, incluyendo análisis detallados y datos históricos de rendimiento. Con esta información, tomarás tus propias decisiones de inversión, si bien el broker online también te ofrecerá herramientas para monitorizar el rendimiento y ajustar, si lo crees oportuno, tu cartera de inversión.

• Bancos: En realidad, la operativa de invertir en un fondo de inversión inmobiliaria a través de un banco es muy semejante a la de un asesor financiero independiente. Lo primero que tendrás que hacer es reunirte con un asesor de la entidad que evaluará tus objetivos de inversión y tu aversión al riesgo. A continuación, te ofrecerá diferentes productos de inversión, explicando sus características, comisiones y rendimientos históricos. Una vez seleccionado el fondo de inversión inmobiliaria, el banco gestionará la compra de participaciones del fondo en tu nombre. Durante la inversión, recibes informes periódicos sobre el desempeño del fondo, así como, si lo necesitas, el soporte de un asesor financiero de la entidad.

• Robo Advisors: Invertir en fondos de inversión inmobiliarios a través de Robo Advisors es un proceso relativamente sencillo y automatizado, ideal para quienes buscan una forma pasiva y diversificada de invertir en el mercado inmobiliario. Primero, seleccionas un Robo Advisor que ofrezca fondos de inversión inmobiliarios dentro de sus productos. Estos Robo Advisors evalúan tu perfil de riesgo y tus objetivos de inversión mediante un cuestionario inicial. Basándose en tus respuestas, el Robo Advisor crea una cartera diversificada que puede incluir fondos fondos de inversión inmobiliarios, ajustándose a tu nivel de riesgo y metas financieras. La inversión se maneja automáticamente, con ajustes y reequilibrios periódicos para alinearla con el mercado y tus objetivos.

Dado que hablamos de productos que principalmente invierten en renta variable es obvio que tendremos que mantener un adecuado control sobre su comportamiento, tanto a la hora de salir y convertirlos posibles beneficios que podemos obtener como de establecer límites a las pérdidas operativas del fondo, según nuestras preferencias y nuestro perfil de inversor. No hablamos del típico fondo que se puede comprar y dejar sin vigilancia hasta pasados unos meses o un par de años, sino que requiere de un control continuo.

¿Cuáles son las Comisiones de un Fondo de Inversión Inmobiliaria?

Es lo que se refiere a las comisiones de los fondos de inversión inmobiliarios, este tipo de productos no está exento de ellas. Sí es cierto que dichas comisiones son bastante más reducidas de las que tendríamos que afrontar en caso de que invirtiéramos en vivienda en propiedad, para su alquiler o venta.

Pero esto no impide que debamos tener controlado el nivel de comisiones que abona el producto a fin de evitar que estos consuman parte de los beneficios que podamos conseguir con el fondo.

Algo para lo que resulta fundamental conocer cuáles son los tipos de comisiones que afectan a este tipo de productos y comparar adecuadamente entre los diferentes fondos en que tengamos previsto comprar, a fin de elegir aquel que nos ofrezca mejores condiciones. Como información, estas son las comisiones habituales a las que suelen estar sujetos estos fondos.

• Comisión de suscripción: Esta comisión se abona en el momento de realizar la compra del fondo seleccionado y se abonará cada vez que queramos comprar o incrementar nuestra participación en el fondo correspondiente. El importe se calcula con un porcentaje establecido por la entidad emisora del fondo, que se resta de la cantidad total que hemos decidido invertir en el mismo. El importe restante será el que se use para la compra efectiva de las participaciones en el fondo seleccionado. Muchas veces esta comisión se encuentra bonificada, por lo que no se cobra a los clientes, a fin de incentivar la compra del fondo.
• Comisión de reembolso: El funcionamiento de esta comisión es idéntico al de la de suscripción que acabamos de mencionar, pero a la inversa. En este caso, el importe se calcula también mediante un porcentaje determinado por la emisora, que se restará del importe total de las participaciones que hayamos decidido vender del fondo elegido.
• Comisión de administración: La comisión de administración es el importe que la entidad gestora del fondo nos cobra por mantener en custodia las participaciones que hayamos adquirido en el fondo correspondiente. De nuevo el coste se calcula aplicando un porcentaje determinado al importe medio de las participaciones que hayamos mantenido activas en el fondo a lo largo del tiempo. Esta comisión se modula en función del número de días que hemos estado presentes en el fondo, dependiendo del periodo de liquidación. No obstante, dado el escaso porcentaje que se aplica, es de las comisiones más económicas de todas las que vamos a comentar.
• Comisión de gestión: Dado que el fondo de inversión requiere de una serie de operaciones para gestionar el mismo adecuadamente, es razonable que la entidad que se encarga de toda esta operativa tenga derecho a recibir una compensación por sus servicios. Esta compensación es la comisión de gestión, qué tal como pasa con el resto se calcula tomando como base el importe de las participaciones en el fondo debidamente anualizadas en función del tiempo que hayamos estado en el mismo.

Mejores Fondos de Inversión Inmobiliaria 2024

Para concluir nuestra guía hemos revisado el mercado, buscando algunos de los mejores fondos de inversión del sector inmobiliario tanto por su rendimiento como por la calidad de sus activos.

Una selección que también reúne la variedad de mercados ya mencionada, aunque todos siguiendo el estilo de gestión indirecta. El motivo es que la variedad es más amplia y sus rendimientos actuales son mejores dentro del mercado.

Dicho esto, los seleccionados como Mejores Fondos de Inversión Inmobiliaria 2024 son los siguientes.

* datos actualizados el 7 de Marzo, 2024

Uno de los fondos de inversión inmobiliaria más consistentes en el tiempo es el PGIM Global Select Real Estate Securities Fund que, además de ser el más rentable de la categoría a 5 años, ha tenido un comportamiento más estable en el pasado reciente. También goza de una buena valoración por parte de los expertos gracias principalmente a su elevada diversificación.

Con un perfil más expuesto al segmento REIT (Real Estate Investment Trust), lo que parece haber afectado a su rentabilidad en los últimos meses, se encuentra el PWM Funds – Global REITs Selection, que, a pesar de todo, ha obtenido plusvalías reseñables desde su nacimiento en el año 2018. Es, posiblemente, el fondo más volátil de este ranking, a pesar de tener un nivel de riesgo inferior que otros, algo que es debido principalmente a que no está tan diversificado su portfolio.

Después de un 2022 y un 2023 complicados, el Nordea 1 – Global Real Estate Fund parece haber emergido como uno de los fondos de inversión inmobiliaria más populares en su categoría. Detrás de él se encuentra el expertise del equipo de Nordea, que apuesta por un enfoque mundial en la identificación de oportunidades en el sector inmobiliario. Es uno de los fondos de este ranking que acumula un mayor patrimonio entre sus partícipes.

El fondo de inversión inmobiliaria que mejor rentabilidad ofreció en 2023 de los analizados fue el DWS Invest Global Real Estate Securities, con un 6,6%. A pesar de todo, le lastra el mal comportamiento que tuvo en 2022. También ofrece una reducida comisión de gestión y de suscripción, dos elementos a tener en cuenta a la hora de suscribir este tipo de productos.

Otro fondo con una gran diversificación es el AXA World Funds – Global Real Estate que, a pesar de una importante corrección en 2022, ha cerrado todos sus ejercicios en positivo, invirtiendo en casi todo tipo de proyectos relacionados con el Real Estate en los cinco continentes. En 2021, fue líder mundial en rentabilidad en su categoría y cuenta con un sólido equipo de gestores profesionales bajo la experiencia de una firma mundial como es AXA.

Conclusión

Como principal conclusión de esta guía, cabe decir que los fondos de inversión inmobiliaria son una opción atractiva para los inversores que desean acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de comprar propiedades directamente. Ofrecen diversificación, liquidez y acceso profesional al mercado inmobiliario, aunque también presentan algunos riesgos asociados que hay que conocer y valorar.

Por ello, lo más recomendable antes de invertir en este o en otro producto financiero, es acudir a un asesor financiero que podrá aconsejarnos desde una óptica profesional para construir una cartera de inversión diversificada y rentable que responda a los objetivos que nos hayamos marcado en el largo plazo.